Зоны охраны и защитные зоны ОКН: что это и как влияют на стройку
Чем охранная зона отличается от защитной, какие расстояния установлены законом и кто принимает решение. Порядок по статьям 34 и 34.1 Федерального закона № 73-ФЗ.
Три вида зон охраны
Охранная зона
Особый режим использования земель: ограничивается хозяйственная деятельность и запрещается строительство, за исключением специальных мер по сохранению среды объекта и случаев, установленных Земельным кодексом.
Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности
Режим, ограничивающий строительство и хозяйственную деятельность; определяются требования к реконструкции существующих зданий и сооружений.
Зона охраняемого природного ландшафта
Режим, запрещающий или ограничивающий хозяйственную деятельность, строительство и реконструкцию, чтобы сохранить природный ландшафт: долины рек, водоёмы, леса и открытые пространства.
Необходимый состав зон определяется проектом зон охраны. Для нескольких объектов допускается единая объединённая зона. Для выявленного объекта культурного наследия требование об установлении зон охраны не предъявляется (п. 1 ст. 34).
Что именно ограничивается. Постановление Правительства РФ № 972 (Положение о зонах охраны) называет ограничения для каждой зоны. Часть запретов действует всегда, часть вводится в зависимости от характеристик объекта и его среды.
В охранной зоне
Запрещены строительство (кроме линейных объектов и специальных мер по сохранению и восстановлению среды), строительные технологии с негативным воздействием на объекты наследия и размещение взрыво- и пожароопасных объектов. В зависимости от характеристик среды могут быть запрещены линейные объекты, реклама и некапитальные строения, нарушающая облик отделка фасадов, вышки сотовой связи, размещение отходов (п. 9).
В зоне регулирования застройки
Запрещены технологии с негативным воздействием и взрыво- и пожароопасные объекты. В зависимости от характеристик среды: строительство и реконструкция в параметрах, нарушающих историко-градостроительную среду, линейные объекты, реклама и некапитальные строения, вышки сотовой связи (п. 10).
В зоне охраняемого ландшафта
Запрещены хозяйственная деятельность, нарушающая облик окружения и загрязняющая почву, воздух и воду, уничтожение ценных зелёных насаждений, опасные объекты, отходы и склады ядохимикатов. В зависимости от характеристик: объекты с санитарно-защитной зоной, строительство в нарушающих параметрах, линейные объекты (п. 11).
Перечень ограничений исчерпывающий. Иные ограничения в этих зонах установить нельзя (п. 12). Ограничения не применяются к строительству, которое ведётся до вступления в силу решения об установлении зон. После установления допускаются эксплуатация и капитальный ремонт зданий, а также реконструкция в пределах существующих параметров (п. 14).
Защитные зоны: расстояния и запреты
Защитные зоны прилегают к памятникам и ансамблям, включённым в реестр. В их границах запрещены строительство объектов капитального строительства и реконструкция с изменением параметров (высоты, этажности, площади), кроме строительства и реконструкции линейных объектов.
Памятник в населённом пункте
100 метров от внешних границ территории памятника.
Памятник вне населённого пункта
200 метров от внешних границ территории.
Ансамбль в населённом пункте
150 метров от внешних границ территории ансамбля.
Ансамбль вне населённого пункта
250 метров от внешних границ территории ансамбля.
Если границы территории не утверждены. В населённом пункте зона устанавливается на расстоянии 200 метров от внешней стены памятника или контура ансамбля, вне населённого пункта — 300 метров. Региональный орган охраны вправе установить другое расстояние на основании заключения ГИКЭ (п. 4–5 ст. 34.1). Защитная зона прекращает существование со дня внесения сведений о зонах охраны в ЕГРН (п. 6).
Для каких объектов защитные зоны не устанавливаются
Защитные зоны не устанавливаются для объектов археологического наследия, некрополей, захоронений в границах некрополей, произведений монументального искусства, а также для памятников и ансамблей в границах достопримечательного места, где орган охраны установил требования и ограничения (п. 2 ст. 34.1).
Положение № 972 идёт дальше: зоны охраны вообще не устанавливаются для объектов, полностью скрытых в земле или под водой, в том числе археологических, а также для мемориальных квартир, достопримечательных мест, некрополей и памятников в границах достопримечательных мест с утверждёнными требованиями (п. 3). Ранее установленные зоны охраны для части таких объектов считаются прекратившими существование со дня вступления в силу постановления № 1936 от 27.12.2024, а для достопримечательных мест и памятников в их границах — по истечении трёх лет (п. 37).
Археология и особый режим. Для участка, где находится объект археологического наследия, вместо защитной зоны действует особый режим использования земли, который обязаны соблюдать заказчик работ, застройщик и подрядчик. Подробнее о порядке работ — в статье «Земляные работы и археология».
Кто устанавливает зоны и что с уже начатой стройкой
Кто принимает решение
Федеральный орган охраны — для особо ценных объектов и объектов Списка всемирного наследия. Орган власти субъекта РФ — для остальных: по согласованию с федеральным органом для объектов федерального значения; для региональных и местных объектов — в порядке, установленном региональными законами (п. 3 ст. 34).
Проект зон охраны и экспертиза
Проект зон охраны подлежит государственной историко-культурной экспертизе (ст. 30), которую проводит комиссия из трёх и более экспертов (п. 9 Положения о ГИКЭ). Подробнее — здесь.
Уже выданное разрешение
После установления или изменения зон допускаются строительство по разрешению, выданному до этой даты, реконструкция и капитальный ремонт без изменения параметров и использование зданий по назначению (п. 2.1 ст. 34).
Кто может инициировать установление или изменение зон
Заявление о разработке проекта вправе подать собственники и пользователи объектов наследия, правообладатели зданий и земельных участков в границах зон охраны или защитных зон, общественные объединения в сфере охраны наследия, а также стороны договора о комплексном развитии территории. Разработка проекта в этом случае ведётся за счёт заявителя (п. 18).
Сроки
Зоны охраны должны быть установлены не позднее двух лет со дня включения в реестр объекта, для которого устанавливается защитная зона (п. 5 ст. 34). Решение Минкультуры по особо ценным объектам принимается до 30 рабочих дней после согласований (п. 22), решение региона по объектам федерального значения — до 90 рабочих дней после согласования Минкультуры (п. 23).
Источник: Федеральный закон от 25.06.2002 № 73-ФЗ (ред. от 10.06.2026), ст. 5.1, 30, 34, 34.1, 36. Положение о зонах охраны — постановление Правительства РФ от 12.09.2015 № 972 (в ред. от 27.12.2024 № 1936), п. 3, 9–12, 14, 18, 22–24, 37 (п. 4 ст. 34 закона). Нормы могут меняться, актуальную редакцию проверяйте перед проектированием.
Что это значит для застройщика
Если участок расположен рядом с объектом культурного наследия, строительство на смежном участке допускается при наличии в проектной документации раздела об обеспечении сохранности объекта, согласованного с региональным органом охраны (п. 3 ст. 36). Такой раздел называют разделом ОСОКН.
Ограничения, которые накладывают зоны, определяют до проектирования: так проще избежать переделки проекта и остановки стройки.
Земляные работы
Статья 36: что требует закон.
Раздел ОСОКН
Сохранность объекта при проектировании.
Частые вопросы о зонах охраны
Нужна консультация по участку?
Расскажите об объекте, и мы подскажем, какие работы и согласования понадобятся. Консультация бесплатна.